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中古戸建投資の基礎知識
まずは中古戸建投資について、その仕組みやキャッシュフローなどの基礎知識について把握しておきましょう。中古戸建投資とはその名前の通り、中古の一軒家を売ったり貸したりして収益を得ることを指します（ほとんどの場合が賃貸収入です）。
一般的な流れとしては、中古戸建を購入→リフォーム→貸すという流れで、多くの場合、リフォームをすることで家賃を高く設定する方法をとっています。
では次に、中古戸建投資で得られる利益について見てみましょう。投資というものには一般的に「利回り」という言葉が使われますが、中古戸建は他の不動産投資と比較しても利回りが高くなりやすい傾向にあります。
投資した金額に対する収益割合を1年当たりの平均に直した数字のことで、要するに1年間で投資額の何％を回収できるかということです。
中古戸建投資の場合の具体的な利回り計算式を見てみましょう。
1年間の家賃収入÷投資金額×100
例えば、300万円の物件を購入し、家賃6万円で貸しだした場合、
6万円×12ヶ月÷300万円×100＝24％
となります。
長期的な視点で見てみると、空室の期間なく家賃収入が継続的に入っていた場合、4年2ヶ月で投資金額が全額回収でき、それ以降は家賃収入がほぼそのまま利益として入ってくることになります（修繕費や税金はかかりますが、中古戸建の場合は1か月単位で見るとそれほど大した額にはなりません）。
こう考えてみると、1～2軒中古戸建を持っておくと将来的にも安心感がありますよね。
また、もし家自体が老朽化して住めなくなっても土地が付いているので、いくらでも活用の余地があります。
中古戸建投資のメリット
このように、サラリーマンでも始めやすい中古戸建投資ですが、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか？
維持費や税金が安い
マンションやアパートの場合は、一棟所有の場合でも区分所有の場合でも管理費や修繕費が掛かります。そのため、空室で家賃収入が得られない場合でも、維持費だけが毎月出ていくということになってしまいます。
中古戸建の場合はそのような管理費や修繕費などの維持費がほとんどかからないため、もし空室が続いた場合でもローンさえなければ赤字になることはあまりありません。
また、木造の中古戸建の場合は、マンションと比較して固定資産税が格段に安くなります。火災保険料など、定期的にかかる他の費用と合わせても年間3万円程度には収まりますので、マンションよりもリスクが少ないと言えます。
長く住んでもらえて管理面のトラブルも少ない
中古戸建はその構造上、単身よりファミリー向けになるため、長く住んでもらえる傾向にあります。単身だと比較的簡単に引っ越しができますが、特に小中学生がいるファミリーだと、学校のこともあるので一度住んでしまうと簡単に引っ越すことができません。そのため、マンションやアパートよりも契約期間が長くなることが多いです。
また、共有スペースのあるマンションと比較して、管理面でのトラブルが少ないこともメリットと言えます。
マンション管理で多いトラブルとして、
・共有スペース（廊下など）に勝手にものを置いている
・ごみ捨てのマナーが悪い
・ペット禁止なのにペットを飼っている
等が挙げられます。
中古戸建の場合はこのようなトラブルは起こりませんので、建物自体が壊れたりしない限り、管理者としての仕事はほとんどありません。
物件数自体が少ないため、家賃を高めに設定できる
物件情報サイトのSUUMOで実際に調べてみると、大阪府の3LDKの物件の場合、マンションが9,748件、戸建てが271件と圧倒的にマンションが多くなっています。物件数が少ない分、需要も高くなりますので、家賃を高めに設定しても借り主が付く可能性が高くなります。
中古戸建の利回りを上げるポイント
中古戸建は工夫次第で利回りを上げる余地があります。ここからはその方法を紹介したいと思います。
リノベーションで家賃アップ
中古戸建の場合、リノベーションをすることで家賃を高く設定することができます。リノベーションの方法次第では、格安で購入した物件でも、相場より高い家賃で貸し出すことができます。いかに費用を抑えてうまくリノベーションするかがポイントになります。
例えば、家自体は古くても、トイレやバスルームなどの水回りだけでもきれいになっていると格段に住みやすくなります。
特に、トイレのリフォームなどは、ウォシュレット付きで10万円程度でリフォームが可能です。トイレを10万円でリフォームして家賃を5,000円アップすれば、1年で6万円利益を上乗せすることができます。
リノベーションする際のポイントは、なるべくその地域で安く施工してもらえる業者を見つけることと、外壁の塗装など自分でできる部分は自分でやってしまうということです。
値引き交渉で購入金額を下げる
値引き交渉と聞くとあまりイメージが良くないかもしれませんが、中古戸建の購入時の値引き交渉は珍しいことではありません。常識的な範囲で誠実な対応を心がけることで、値引きに応じてもらえる可能性が高くなります。
値引き交渉のポイントは、
1．購入する意思が固いことを伝える
2．想定よりも低い価格から交渉をスタートする
3．売主や物件の状況を交渉材料にする
の3つです。
まず、「希望の価格で売ってもらえるなら確実に買いますよ」という購入の意思を伝えることで、値引きに応じてもらいやすくなります。そして、値引き交渉の際は想定よりも低い価格からスタートすることで、最終的に希望の金額に落ち着く可能性が高くなります。
そして、3つ目の「売主や物件の状況を交渉材料にする」についてですが、これは、売主がその物件をいつまでに売却したいという期限がある場合や、物件を売りに出してから長い期間売れ残っているという場合に、その点を踏まえて値引き交渉をするというものです。そのような事情があれば、より値引き交渉に応じてもらいやすくなります。
まとめ
以上、中古戸建投資のメリットや、利回りを上げるためのポイントについて説明しました。中古戸建投資は、通常の不動産投資には手が届かないサラリーマンにとって、ぴったりの副業と言えます。
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